전세대출을 할 때 시중은행 1금융권을 많이 이용하기도 하지만, 금리가 저렴한 인터넷은행 1금융권을 많이 이용한다. 중도상환수수료도 없다. 하지만 정말 예상치 못한 사유로 전세대출을 거절되는 경우가 있다.사회초년생이 아무리 공부해도 경험이 없으면 모르는 부분이 있기 때문이다.
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케이뱅크 전세대출 거절
먼저 예상하지 못했던 케이뱅크의 전세대출 거절이 있었다. ‘보증목적물의 권리침해가 확인됩니다’ 라는 사유다. 내가 계약한 집에 누군가 전세권을 설정해뒀으면 거절당할 수 있다.
보통 전세를 들어갈 때는 이 집의 대항력을 갖추기 위해 2가지 중 하나를 취한다
- 전입신고
- 전세권 설정
전입신고는 내가 이 집의 임차인임을 증명하는 수단이다. 문제가 생겼을 때 법원에 권리를 주장할 수 있다. 전세권 설정은 내가 임대인과 동등한 지위를 갖는다. 전입 신고를 안 해도 말이다. 원한다면 집을 경매로 넘길 수 있고, 전입신고와 마찬가지로 전세금을 돌려받을 권리가 있다. 다만 전세권 등록은 임대인의 허락이 까다롭다. 누가 동등한 지위 갖기를 원하겠어.
이전 세입자는 전입신고 대신 전세권 설정을 선택했었더라. 그래서 보통 시중은행에서는 ‘전세대출 시 전세권을 말소한다’라는 문구를 넣게 하고 대출을 해준다. 이전 세입자가 빠지면서 전세권 말소하면 되는 부분이니까. 하지만 케이뱅크는 아직 이런 사례가 없었는지 전세권 설정된 집을 심사하지 않았다.
참고로 이게 왜 사고터지기 좋냐? 이전 세입자가 전세권 말소를 안 해줬을 경우 전세권자가 1순위로 돈을 돌려받고, 나(은행)는 2순위로 돈을 돌려받는다. 그래서 은행이 전세권 설정된 매물을 꼼꼼하게 본다. 다행히 카카오뱅크나 시중은행들은 전세권 설정된 매물이더라도 심사를 했다. 입주 후 전세권 말소된 등기부등본을 증빙 서류로 제출했어서 문제가 없었다.
카카오뱅크 전세대출 거절
카카오 뱅크도 전세대출 거절을 할 때가 있다. 정확히 말하면 보증기관에서 거절을 한다. 전세대출을 담보란 것이 없기 때문에 돈을 빌려줄 때 보험을 가입시킨다. 은행이 혹여나 돈을 못 받더라도 보험사에 청구해 받기 위해서다.
- HF한국주택금융공사
- SGI서울보증보험
위 기관들이 보험을 서준다고 해야 전세대출이 된다. 그렇다면 왜 거절될까?
- 주택 소유자와 임차인이 일치하지 않는 경우(등기부등본 상 문제)
- 등기부등본 상 소유권에 압류 등 권리침해가 있는 경우
- 무허가건물
- 가족 건물에 전세 들어가는 경우
- 선순위 보증금이 건물 시세보다 비싼 경우
- 미등기 건물
- 주택 소유자가 개인이 아니라 법인인 경우
- 주택 소유자가 3인 이상인 경우
- 타 은행에서 전세대출 받고 있는 경우(전세대출은 중복 안 됨)
- 개인신용에 문제가 있어 보증거절등급자에 해댕하는 경우(신용 점수 너무 낮음)
위 경우에는 대출에 리스크가 있다고 판단하여 대출을 안 해준다. 어떻게 보면 전세사기 위험이 있는 물건을 걸러준다.
여기서 주목해야할 부분은 10번이다. 본인이 대출 연체 이력이 있거나, 너무 많은 대출을 갖고 있다면 신용 리스크 때문에 대출을 안 해준다. 연소득 6천에 신용대출 8500만원, 주택담보대출 3억 3천만원 있는 사람은 전세대출을 못 받는다.
사회 초년생 입장에서 복잡한 기준
요약하자면 은행 입장에서 본인들이 돈 못받을 것 같으면 안 빌려준다
정말 세상에는 다양한 인생사가 있기 때문에, 경험이 적은 사회초년생이 모든 것을 예측해 대출 여부를 알기란 쉽지 않다. 심사가 끝나야 어떤 문제가 있는지 알 수 있는 만큼, 전세대출은 처음이 정말 어렵고 오프라인 은행에서도 심사 받아보는 것이 좋다. 더불어 나는 사회초년생들에게 꼭 ‘전세대출 불가시 이 계약은 무효로 하고, 임대인은 가계약금을 임차인에게 돌려준다’라는 문구를 넣게 한다. 임대인 입장에서 손해긴 하지만, 사회초년생은 몇 백만원 잃으면 인생 무너질 수 있거든. 물론 안 넣어주는 경우가 많으니 너무 억지 부리진 말고…
결론
큰 돈이 오가는 전세 계약인만큼 처음 전세를 들어갈 때 너무 힘들 것이다. 하지만 어떻게 보면 부동산 공부할 좋은 기회이니 지식인이나 여러 부동산, 은행에 꼭 물어봐라. 많은 도움을 줄 것이다. 나도 전세대출 받기 전에 ‘제 상황에서 전세대출 나올까요?’ 물어보니 많은 곳에서 분석을 해줬다. 여러분이 고객이기 때문에 최대한 많은 도움을 줄 것이다. 그러니 쫄지말고 꼭 물어보자. 안 물어보고 난리나는 것보다 낫다.
