아파트 내 집 마련을 할 때 꼭 고려해야할 점들이 있다. 생각보다 이에 대해 모르는 분들이 많아 어떤 분이 잘 정리해주셨고, 내 방식대로 공부해보겠음
입주량과 입지를 따진 뒤에 세부적으로 고려해야할 사항들이다.
목차
지하철 역이 생길 곳 혹은 더블 역세권인 곳
지하철이 없는데 생기는 곳은 엄청난 호재와 메리트다. 사람들이 쉽게 이동할 수 있는 입지가 되기 때문이다. 대한민국에서는 역세권이라고 하여 지하철 주변에 백화점 같은 고급 시설들이 생기기 마련이다. 유동성이 풍부해 장사가 잘되기 때문.
그래서 지하철 500m 안 쪽의 초 역세권(도보 15분 안쪽) 위주로 봐야한다. 이런 매물 위주로 투자한다면 큰 수익을 얻을 수 있고, 하락장이 오더라도 가격 방어가 잘 된다. 반대로 지하철 이용이 힘든 곳은 가격이 쉽게 떨어진다.
그렇다면 지하철이 이미 있는 곳은? 시세가 이미 반영되어 있어서 의미 없다. 하지만 더블 역세권인 경우에는 워낙 유동성이 뛰어나서 계속 가격이 오른다. 부동산은 경부고속도로 라인을 따라 발전해왔다. 이 말은 교통이 정말 중요하다는 의미.
국민 평수(30~39평 대)
자금 부족으로 20평대 작은 평수를 투자하는 분들이 많은데, 이런 분들은 돈을 더 모아서 투자하는 것이 맞다. 물론 상승기에는 모든 매물이 오르지. 하지만 34, 38평이 3억 오를 때 24평은 1억 오른다. 투자금은 5000만원 정도밖에 차이나지 않는데도 말이다.
전세가로 봤을 때 24평과 34평은 딱 이 정도 차이난다. 3~4퍼 이자라고 했을 때 5천만원 대출시 월 이자 12~14만원 정도고, 2년으로 계산하면 300만원 정도다. 300만원 투자하고 수익 2억 더 보는 것이 레버리지의 시장에서는 정답이다.
특히 10년 전 지은 준신축 아파트들은 대부분 24평임. 20평대 아파트들이 많아 집을 매도할 때도 어려움을 겪는다. 매도 기간을 놓쳐 비과세 혜택을 못받는 경우도 많음. 집은 매수보다 매도가 어렵다는 것을 항상 기억하자
연식(20년 안팎의 준신축)
지어진지 20년 이상된 아파트들은 슬슬 누수나 수리 등 문제가 발생한다. 전세입자와 분쟁이 많이 발생함. 이런 문제 때문에 정말 좋은 입지 아니면 2~3년 뒤 구축 매물을 매수해줄 사람이 많이 적어지게 됨. 매도가 어렵다. 그러므로 정말 입지 좋은 구축이 아니라면 지어진지 20년 안쪽의 준신축만 매매하는 것이 좋다.
초품아(초등학교를 품은 아파트)
아파트 속에 초등학교가 있다면 비슷한 입지여도 1억 이상 높은 시세를 형성한다. 엄마들은 자녀를 걱정하여 무조건 초품아를 선호하기 때문이다. 실거주 수요도 높아서 전세도 잘 나간다
오피스텔은 절대 금지
지난 정권 때는 워낙 집값이 많이 올라 오피스텔도 많이 상승햇다. 하지만 오피스텔은 1인 가구가 잠시 사는 곳 정도로 생각해야한다. 관리비가 비싸기 때문에 세입자가 자주자주 바뀌고, 부동산 복비가 꾸준히 발생한다. 바뀔 때마다 수리도 자주 해줘야하고 무엇보다 매도가 어렵기 때문에 오피스텔은 비추
로얄동과 로얄층
사람마다 선호하는 층이 다르지만, 대부분의 사람들은 로얄동과 로얄층을 선호한다. 아파트는 모든 동과 호수가 똑같이 생겼기 때문이다. 동과 호수마다 다른 특징을 가졌다면 몰라도, 전부 똑같은 인테리어일 경우 로얄동과 로얄층은 프리미엄을 갖는다. 항상 매도할 때를 고려해서 매수하자.
인테리어보다 입지를 생각하자
마지막으로 집을 구경하다보면 인테리어에 눈이 팔려서 입지보다 인테리어 좋은 곳을 선택하게 된다. 하지만 인테리어는 직접 맡기면 훨씬 더 저렴하다.
내부 인테리어 방산시장을 찾아가서 주방 따로, 거실 따로, 화장실 따로 맡기면 천만원에도 다른 집처럼 꾸밀 수 있다. 가서 자재를 고르면 사장님이 ‘기사님들 보내줄까요?’라고 묻고, 보내달라고 하면 저렴하게 도배지, 타일, 전문인력 반값에 인테리어를 할 수 있다.
특히 싱크대 업체는 인천 쪽에 많은데, 싱크대 파는 공장 검색해서 전화하면 설치까지 다 해준다. 7~800만원짜리 예산을 300만원으로 줄인 경험이 있음.
직접 2일 정도만 시간 내면 1~2천만원에도 집을 완전히 새 아파트처럼 리모델링 가능하다. 그리고 팔 때는 시세보다 최소 5천만원 이상 받을 수 있다. 이래서 인테리어 좋은 곳보다 입지 좋은 곳을 구매하라는 것이다.
마지막 조언
부동산 상승장은 생각보다 짧다. 2~3년 급격히 오르고 한 동안은 눌려있다. 그러면 그 때 가서야 ‘아 미리 팔걸’ 생각하는 경우가 대부분. 그러므로 위 조건들을 다 따져보고난 후 매도를 고려해서 매수해야하도록 하자.
