출처는 부동산114 데이터다. 반포 기준으로 2000년부터 2022년까지 연 평균 9.5% 총 642.2% 상승하였음. 2000~2006년 225.8% 상승하였고, 장기 횡보 후 다시 상승을 이어갔음. 과열됐다가 조정을 거치고 다시 과열된 사이클의 경향을 보임.
여기서 우리가 중요하게 봐야할 것은 얼마나 많이 올랐냐가 아닌, 과거 환경과 현재 환경이 어떻게 변했냐다.
목차
부동산 버블을 파악하기 위해 봐야할 요인들
- 인구 고령화와 인구 감소는 바꿀 수 없는 미래
- 이보다 더 중요하게 봐야할 것은 GDP 대비 가계 부채
- 가계부채로 성장을 보완해왔지만, 앞으로 이런 부채 증가는 힘들 것
- 선진국 또한 지금까지 돈을 풀어왔지만, 인플레로 인해 당분간 돈을 풀기 힘들 것
- 미세하게 일본이나 미국 대비 1주택자의 보유세와 장기수선부담이 낮았는데, 일본처럼 높아질 가능성이 있음
- 위 요인 중 가장 중요한 것은 가계부채. 지난 20년간 성장률이 떨어짐에도 집값이 증가한 이유는 가계부채 역할이 컸었다.
질문 : GDP 대비 가계부채가 현재보다 더 증가하기 어렵다는 증거가 있나?
- 기업을 평가할 때 부채가 증가해도 영업이익이 증가한다면 신용도 유지됨. 국가도 마찬가지임. 돈을 잘 벌면 문제가 없다.
- 한국은 2000~2010년대 중국의 수혜, 반도체 수혜, 원자재 가격 낮았던 것의 혜택을 많이 받음. 다른 개도국 대비 성적이 좋았다. 덕분에 환율 방어가 잘 됨
- 하지만 현재 중국으로부터 수출 이익을 적게 얻고 있으며, 원자재 가격도 높아지는 만큼 돈을 과거만큼 잘 벌기가 힘듦. 그래서 가계 부채 문제가 두드러지는 중
부동산 시장의 특징
과거 아파트는 2006년부터 하락세를 겪다가 2008년 다시 급격한 반등을 한 적이 있다. 그 후엔 2005년 가격까지 장기 하락이 이어졌다. 올해도 마찬가지로 급격한 반등을 겪고 있기 때문에 과거 반등의 이유를 분석해보고자 함.
주택시장은 리테일 시장이기 때문에 남들 살 때 우르르 사고, 남들 팔 때 우르르 판다.
리테일 투자자는 2부류로 나뉜다고 생각한다
- 사냥꾼 – 직감으로 투자하는 사람
- 농부 – 분석하고 의사결정하느라 늦는 사람
상승장 타이밍에는 농부가 사냥꾼을 이길 수 없다. 대체로 대세 상승장에서는 사냥꾼이 먼저 사고, 농부가 뒤늦게 참여함. 하지만 농부가 돈이 없다면 사냥꾼이 죽게 됨
상승장이 길수록 많은 사람들이 주목하게 되고, 조금만 하락하더라도 호시탐탐 살 기회만 노리게 된다. 마침 정부의 기준 금리 하락으로 대출 수요가 증가하며 위에서 본 2008년 반등이 나옴.
하지만 아파트를 매수한만큼 많은 돈, 유동성이 묶이게 됨. 정부가 유동성을 추가적으로 푼다면 신규 수요가 있어서 상승장이 이어지지만, 기준 금리를 높이고 유동성을 제한해버리면 상승이 이어지지 않는다. 2008년 이명박 정부는 집값을 잡기 위해 수도권은 규제를 하고, 지방은 규제를 해제하는 등 이원화 정책을 펼침.
물론 그 배경에는 중국 수출 호황 등으로 경제가 튼튼했기 때문에 내부 문제를 해결하고자 하는 정부의 의지가 있었음. 금리를 높이며 건설사, 저축은행에 대해 강력한 구조조정을 하였음.
실제로 도곡렉슬 34평 매매가와 전세가 추이를 봤을 때 2009년 많은 거래가 이뤄지며 반등이 이뤄짐. 하지만 오른쪽 표에서 매매가와 전세가 GAP을 보면 알 수 있듯 너무 많은 자금이 묶이게 되었고, 추가 수요가 없어 가격이 하락하였다.
부동산은 사이클을 타는데, 전세가율이 점점 높아지는 것은 힘을 비축하는 시기라고 볼 수 있음. 현재는 GAP이 너무 큰 상황 = 유동성이 많이 묶여있는 상황. 추가 수요가 더 있을지 의문었지만, 예상과 다르게 2023년은 분위기가 좋아지며 거래량이 2021년을 넘어섬.
2023년 부동산 가격이 오른 이유
왜냐면 금융위에서 은행에 대해 가산금리 높이는 것을 제한하였기 때문. 왼쪽 표의 회색 바를 보면 알 수 있는데, 기준금리 2%대일 때의 주택담보대출 금리와 동일한 금리를 유지 중임 = 기준금리 1% 이상 낮춘 것과 같은 효과
여기에 특례보금자리론으로 대출 규제를 풀며 40조 넘는 유동성이 공급됨. 빚을 더 내서 상급지 이동 수요가 발생함. 부동산 중개업자에 따르면 마용성 기준 9억이상 빚낸 사람이 30%, 5억이상 빚낸 사람이 일반적이라고 함. 부채를 굉장히 많이 쓰는 중
물론 이 선택은 합리적으로 보인다.
- COFIX대비 가산금리가 0.5% 수준으로 매우 낮음
- 현재 금리가 고점이 맞다면, 앞으로 금리는 하락할 일만 남았음
- 이렇게 저렴할 때 대출 받는 것이 맞지
여기서 드는 의문
- 가산금리 0.5% 수준이 계속 유지될 수 있을까? 은행 마진도 안 나오는데?
- 현재 금리가 과연 고점이 맞을까?
너무 길어서 다음 포스팅에 계속…
