배문성 팀장이 말하는 장기 부동산 시장 전망(2)

결론부터 짧게 요약을 해보겠음

주택 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 유동성과 금리다.
한국의 금리는 결국 미국의 금리를 따라간다.
미국은 여러 이유로 당분간 금리를 내릴 수 없다.
따라서 한국은 저성장 고금리라는 역사적으로 겪어보지 못한 상황을 겪을 것이다.
부동산 급락 이후 현시점 부동산이 상승한 것은 정부에서 부동산 경착륙을 막기 위해 40조 푼 것과, 은행을 압박해서 실질 주담대 금리를 1%가량 낮췄기 때문이다.
한국의 가계부채는 심각하고, 이건 현시점 한국에게 다른 걸로 가릴 수 없는 흠이다.
은행 마진율을 현 상태(기준금리+50bp)로 유지하는 것은 불가능하니, 주담대 금리는 결국 오를 것이다.
수출이 예전만큼 못하게 될 상황에서 한국은 국가 신용도와 환율 방어를 위해서 유동성을 이전과 같이 풀기 힘들고, 금리 인하도 기대하기 어렵다.
결국 은행의 마진율은 원상복구 될 것이고(주담대 금리 1.5%p 상승), 추가 유동성 공급은 없을 것이며, 지난 상승기에 많은 개인의 유동성이 집에 묶였다.
그 결과 주택 소비 심리는 급격하게 얼어붙을 것이고, 집값은 다시 빠질 가능성이 높다. 그러니 지금 상승하는 것에 혹해서 집을 구매하는 것에 신중해야 한다.

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미국에 미친듯한 제조업 관련 투자가 이루어졌다.
근데 아직 미국 주택은 안 지었다.
지금까지 한국은 다른 나라들에 비해 상대평가로 보면 거의 1~2등을 해왔는데, 이게 앞으로는 힘들어 보인다.
1~2등을 해서 한국의 환율은 1100원이었다. 지금 한국 꼬라박고 있다. 1300원대도 무너질 것이다.

2023 상반기 부동산 시장 상승 이유

정부가 부동산 경착륙을 막기 위해 40조를 풀었음
은행을 압박해서 실질 주담대 금리를 1%가량 낮췄음

발생하는 의문

가산금리 0.5% 수준이 계속 유지될 수 있을까? 은행 마진도 안 나오는데?
현재 금리가 과연 고점이 맞을까?

질문1 : 왜 은행 입장에서 대출 파격 세일을 하는걸까?

결국 부동산 경착륙을 방지하기 위한 정부의 압박이 원인임. 금리를 낮출 수 없으니, 실질 금리를 낮추는 쪽으로 유동성을 푼 것임. 가산금리 0.5% 수준은 영업이익상 지속 가능한 수준이 아니다. 결국 주담대 금리는 다시 오를 것이지만, 상반기는 이런 유동성 공급 덕분에 2023년 상반기 부동산 시장은 뜨거웠다.

2023년 상반기 역전세가 안 나타난 이유

금리 1%대일 때 반포 전세가 : 18~20억
금리 4%대일 때 반포 전세가 : 10~11억
금리가 3.5%대일 때 반포 전세가 : 12.5억

역전세 대출 규제 완화와 실질 금리 하락으로 역전세가 발생하지 않았음. 결국 유동성 공급 덕분이다. 현재 전세가는 마포, 잠실, 반포의 가격이 비슷할 정도로 매우 낮다. 이 말은 반포의 전세가가 다시 높아지던가, 마포 잠실 등 다른 지역의 전세가가 낮아지며 키 맞추기한다는 뜻이다.

하지만 2023~2026년 강남 입주 예정 아파트를 보면 2014~2019년 대비 많음. 입주 물량이 많아지며 전세가가 쉽게 뛰지는 않을 것으로 보임.

여기까지 결론 : 매매가가 높아지며 전세와의 갭이 크게 벌어져있음. 수요에 힘이 빠진 상황

질문2 : 모든 것을 금리로 해석 중인데, 여기서 금리가 더 올라갈 수 있을까?

현재 인플레이션을 겪은 세대가 거의 남아있지 않다.
20년 전만 하더라도 4% 이상의 금리가 정상 금리였다.
하지만 지금은 그 시절을 겪은 사람이 거의 없어 모두들 1~2%대의 저금리가 정상이라는 생각을 갖고 있음
지금 금리가 높다고 생각하는 것은 어쩌면 저금리에 익숙해진 우리의 착각일 수 있음

과거 생각의 관성때문에 금리 예측이 틀렸던 예

금융위기가 심각하지만 주가 반등이 강했음
유가도 계속 오름
중국의 성장 동력도 훼손되지 않았다고 판단

2008~2010년 쯤 한국 기준 금리는 2%대로 낮춰놨는데, 국채 금리는 3~4%대로 반등했던 시절이 있음. 왜 그런가 봤더니, 사람들이 4% 금리에 익숙해져서 그랬던 것. 과거 익숙했던 세상이 다시 올 것이라 생각했던 것이다. 뉴노멀, 새로운 금리 시대가 올 것이라 생각을 못함. 이렇게 금리가 낮은 것은 정상이 아니고, 위 3가지 이유로 경제가 괜찮아 보여서 금리가 금방 다시 오를 것이라 생각했다.

그 이후 실물 경제가 무너지며 사람들은 뉴노말(저금리가 정상인 시대)이 온 것을 깨닫고 국채 금리가 장기 하락함.

현재 널리 퍼져있는 금리 예측

현재는 ’10년물 금리가 3~4% 넘는 것은 채권 매수 기회다. 채권은 금리가 높을수록 가격이 저렴하므로 저점 매수의 기회다’라는 이야기가 퍼져있음.

원래 개인들 채권 매수액이 1년 3조 정도였는데, 지난 6월은 1달만에 3.5조를 구매함.

장기 채권 매수의 리스크

주식이 오르는 것 = 돈이 채권에 묶여 주식오른 것을 먹지 못함
금리가 오르는 것 = 장기채권 가격이 더 하락함

연초에 장기 채권 구매한 사람은 주가도 오르고, 금리도 올라 이중 손해를 보고 있음

질문3 : 앞으로 저성장일텐데 고금리가 가능할까?

지금까지 저금리가 가능했던 이유는 저성장이었기 때문에, 인플레이션이 낮았기 때문이었다. 앞으로도 한국은 저성장이 예상된다. 이런 상황인데 고금리가 가능할까?

고금리가 가능하려면 누군가 5%에 돈을 빌린다는 뜻이고, 그 돈을 빌리는 이유는 5% 이상의 수익을 낼 수 있을 것이라 판단해서다. 고성장일 때는 5% 금리로 돈을 빌려 5% 이상의 수익을 내는 것이 쉽지만, 저성장일 때는 그만한 수익을 내는 것이 힘듦. 결국 아무도 돈을 빌리지 못하고 금리는 하락하게 된다.

그럼 한국은 저성장이 예상되므로 저금리가 유지되지 않을까? 저금리면 돈이 많으므로 부동산 가격이 오르지 않을까?

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답변 : 우리는 경제가 열려있기 때문에, 미국의 금리도 고려해야한다. 미국이 금리를 높게 유지하는데, 우리나라만 금리를 낮게 유지하면 대외 금리차가 커진다. 자본이 해외로 빠지고 환율이 높아지며(원화 가치 하락) 국가 신용도가 하락한다. 결국 우리나라 채권이 위험 채권으로 분류되고, 리스크 프리미엄이 붙게 됨.

한국의 경기 상황과는 어울리지 않겠지만, 한국은 미국 금리를 따라갈 수 밖에 없다.

미국의 장기 금리는 더 오를 가능성이 있다

2023년 상반기 침체가 예상되며 미국 장기채권 수요가 늘어났고, 장기 금리가 하락하며 주식과 부동산 가격 회복에 일조를 한 것으로 보임.

현재는 장기 채권 금리가 다시 오르는 중인데 4가지 이유가 있음

미국이 재정 지출을 늘리며 국채 발행을 많이 함
중국과 사우디가 미국 장기 채권을 파는 중
현재 미국 장기채 큰 손은 미 연준이기 때문에 장기 채권 금리를 쉽게 움직일 수 있음. 높게 유지도 가능하다는 뜻
장기적으로 달러의 가치를 높이며 중국의 힘을 줄여놓는 것이 미국에 좋기 때문

현재 한국의 가계 부채는 위험한 수준

2013~2019년 한국은 화폐가치 유지가 잘 됐음. 중국 수출, 반도체 수출 등의 수혜를 많이 입었기 때문이다. 그래서 GDP 대비 가계부채가 높더라도 영업이익이 높으니 납득이 갔음. 하지만 앞으로 한국은 과거만큼 이익이 높을지 의문임. GDP 대비 가계부채는 부담되는 상황이다.

그런 상황에서 통화량과 외환보유고의 차이가 매우 큼. 통화량이 경제 체력에 비해 높다는 뜻. 중국도 마찬가지다. 결국 환율을 방어하기 위해 금리는 절대 쉽게 내리지 못하고 사람들이 예상하는 것보다 더 오래 고금리가 유지될 수 있음.

이는 부동산 시장에 추가 수요를 억제하는 길로 이어진다. 생각보다 고금리가 오래가는 것, 한국 금리가 더 오르는 것을 시나리오에 넣고 대비하는 것이 좋다.