한국에서 세입자가 임대차보증금을 보호받는 방법은 주택임대차보호법을 따르는 것이 일반적입니다. 이 법에 따라 보증금을 보호받기 위해 꼭 알아야 할 개념으로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있습니다. 각각의 차이점과 효력 발생 요건에 대해 알아보겠습니다.
목차
1. 개념 비교
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
|---|---|---|---|
| 개념 | 집주인이 바뀌어도 임차 기간과 보증금을 반환 받을 때까지 계속해서 살 수 있는 권리 | 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제(배당)받을 수 있는 권리 | 소액보증금 중 일정금액을 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리 |
| 효력발생요건 | ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 | ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 ③ 계약서상의 확정일자 | ① 주택의 인도(입주) ② 주민등록전입 익일 |
| 효과 | 보증금 전액을 소유자, 양수인, 경락인에게 대항할 수 있음 | 보증금을 후순위에 우선하여 변제받음 | 소액보증금 중 일정액을 최우선변제받음 |
2. 대항력
대항력은 주택임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력입니다. 이는 주택이 매매되거나 경매될 경우 임차인이 매수인이나 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있게 합니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록이 유지되어야 하며, 이사를 가거나 다른 주소로 전입 시 소멸합니다. 단, 임차인만 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우 대항력은 유지됩니다.
예시:
- 2024.03.04. 근저당권 설정 (XX은행)
- 2024.03.04. 임대차 (이사 및 전입신고) – 대항력 발생
- 2025.05.06. 경매 신청 (XX은행) – 대항력 없음
3. 우선변제권과 최우선변제권
1) 우선변제권
우선변제권은 주택임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 확정일자의 효력은 전입신고한 날의 다음날부터 발생합니다. 우선변제권을 가지려면 대항요건과 확정일자를 모두 갖추어야 합니다.
예시:
- 2024.03.04. 근저당권 설정 (XX은행)
- 2024.03.04. 임대차 (이사, 전입신고 및 확정일자) – 2순위
- 2024.03.06. 근저당권 설정 (YY은행) – 3순위
2) 최우선변제권
최우선변제권은 임차주택의 경매 시 소액보증금에 해당하는 임차인이 일정 금액을 선순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖춘 상태에서 경매개시결정기입 등기 전에 이루어져야 합니다. 2023년 2월 21일 이후 기준으로 지역별 소액보증금의 범위와 최우선변제금액은 아래와 같습니다.
소액보증금의 범위:
| 지역 | 보호대상 보증금 | 최우선변제금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 이하 |
| 수도권과밀억제권역 (서울 제외), 용인·화성·세종·김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 이하 |
| 광역시 (과밀억제권역, 군 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 이하 |
| 기타지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 이하 |
예시:
- 2024.03.02. 근저당권 설정 (XX은행, 5천만 원)
- 2024.03.02. 임대차 입주 (보증금 1억 원) – 최우선변제권 5천 5백만 원
- 2025.03.04. 근저당권 설정 (YY은행, 5천만 원)
- 2025.05.06. 경매 신청 (YY은행)
- 해당 주택 1억 1천만 원에 경락
최우선변제권을 통해 소액보증금을 우선 변제받을 수 있으며, 경매 배당을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 및 동법시행령에 의하면 최우선변제를 받을 소액임차인이 다수일 경우 그들이 받아야 할 우선배당금의 합산액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우, 1/2에 해당하는 금액을 한도로 임차보증금의 비율에 따라 안분 배당됩니다.
최우선변제금액의 합이 6000만원인데, 주택 가격이 5000만원에 낙찰됐다면요. 2500만원 한도 내에서 비율대로 분배됩니다.
